인구와 자본 유입으로 2010년대 중후반까지 확장을 지속하던 제주지역 부동산 시장은 2019년 이후 다른 지역에 비해 상대적으로 부진한 모습이다.

제주지역 부동산 시장은 전국 대비 변동성이 상대적으로 높고 이에 따라 지역 실물경제 및 금융에는 미치는 파급력도 큰 편이다.

한국은행 제주본부는 코로나19 이후 제주지역 부동산 시장 동향 및 향후여건을 분석하고, 이에 따른 리스크 요인을 점검함으로써 향후 부동산 시장의 안정적 성장을 위한 시사점을 도출해 내용에 대해 25일 오전 제주본부 기자실에서 기자간담회를 가졌다. (발표 : 박으뜸 과장, 김소연 조사역, 조언자 : 박동준 팀장)

* 최근 제주지역 부동산시장 동향 및 평가

(주택시장 동향) 매매시장은 원리금 상환부담, 높은 소득 대비 주택가격 수준 등에 영향을 받아 수요가 부진하면서 2022년 7월을 고점으로 하락세가 지속되고 있다.

미분양 물량은 분양가격 상승으로 청약수요가 크게 감소하면서 2022~23년중 큰 폭으로 늘어났다.

임대차시장에서는 전세수요의 월세 전환 가속화로 전체 임대차거래 중 월세 비중이 2022년 이후 확대되었다.

(상업용부동산 동향) 매매시장은 관광경기 둔화, 지역외 거주자 투자 수요 감소 등에 기인하여 가격과 거래량이 모두 2022년 하반기부터 하락세를 보이며 침체 상태인 것으로 판단된다. 임대차시장 역시 코로나19 이전 대비 공실률이 높아지고, 임대가격지수 및 권리금 수준이 낮아지는 등 부진한 모습이다.

(향후 여건) 향후 제주지역 주택 매매시장은 공급 측면에서 분양물량 감소 및 미분양주택 증가세 둔화가 가격 하방압력을 일부 완화시키겠으나, 수요 측면에서 실수요 및 투자수요 모두 회복세가 제한적일 것으로 보여 가격과 거래량 모두 부진한 흐름이 예상된다. 임대차시장에서는 입주물량 감소, 매매가격 상승기대 약화가 상승요인으로 작용할 것으로 보인다.

상업용부동산 시장은 수요와 공급이 모두 부진할 것으로 예상되는 가운데, 향후 관광객 수, 금융 여건 등에 따라 불확실성이 큰 것으로 보인다.

*리스크 요인 점검

(지역 건설사 관련 리스크) 부동산 시장 부진이 지속될 경우 재무여건이 취약한 제주지역 건설사의 부실위험이 증대될 수 있다.

특히 미분양 주택 누증 문제가 단기간에 해소되기 어려울 것으로 예상되며, 이에 따라 공사 대금 회수 차질로 인한 시공 건설사의 자금사정 악화 가능성이 큰 수준으로 판단된다.

공사미수금이 늘어나면 건설사는 부족한 운전자금을 차입하게 되는데 이 경우 현금흐름이 악화되고 부채비율이 상승하게 된다. 한편 최근 부실화 우려가 큰 부동산 PF사업장의 경우 미분양 증가시 건설사 재무위험이 심화될 수 있는데, 제주지역 건설사의 PF사업장 시공 비중은 크지 않은 것으로 추정되어 직접적 파급 가능성은 제한적으로 보인다.

다만 지역외 건설사가 시공하는 PF사업장이더라도, 지역 건설사는 하도급 계약 비중이 높아 미분양 증가에 따른 부정적인 영향을 받을 수 있다.

(실물경제 관련 리스크) 부동산 시장 부진으로 인해 건설투자, 민간소비 및 정부지출이 둔화될 수 있어 제주지역 경제 회복세에 부정적인 영향이 우려된다. 건설투자는 선행지표인 수주 및 착공면적이 지난해부터 큰 폭의 감소세를 지속하고 있기 때문에 주거용 건물건설을 중심으로 증가세가 둔화될 것으로 예상된다.

민간소비는 가계부채가 누증된 상태에서 주택가격 하락 및 거래 위축으로 인해 역자산효과가 발생하여 제약될 가능성이 크다. 제주지역은 부동산 자산 비중이 78.6%로 전국에서 가장 높은 편인 데다, 소득대비 가계부채(LTI)가 다른 지역에 비해 높은 수준을 보이고 있어, 주택가격 하락이 민간소비에 미치는 부정적 영향이 더욱 우려되는 상황이다.

아울러 관광경기 개선이 늦어질 경우 상업용 부동산을 담보로 하는 자영업자 대출 비중이 높아 소비위축이 가중될 수 있다. 정부지출은 전국적 부동산 거래량 위축에 기인하여 취득세 및 지방교부세(양도소득세) 등 세입이 감소하면서 둔화될 수 있다.

(지역 금융권 관련 리스크) 예금은행 관련 리스크는 제한적인 것으로 보이나, 비은행 금융기관은 부동산 관련 업종을 중심으로 대출 건전성 저하가 우려된다.

예금은행은 주택담보대출 연체율이 전국과 비슷한 수준인 반면, 기업대출 연체율은 2023년중 상당폭 상승하는 등 전국보다 높은 수준이다. 다만 제주지역 기업대출 중 건설ㆍ부동산업 비중이 전국 평균보다 낮아, 건전성 악화 정도는 상대적으로 작을 것으로 예상된다.

비은행권의 경우 업종별 대출 및 연체율이 지역단위로 제공되지는 않지만, 전국적으로는 동 기간중 건설ㆍ부동산업 대출이 크게 증가하였고, 연체율이 빠르게 상승하고 있어 제주지역 역시 부동산 관련 기업대출 리스크가 증대될 것으로 추정된다.

정책적 시사점

제주지역은 부동산시장이 지역경제에 미치는 영향이 크므로 부동산시장 리스크가 지역 실물경기 및 금융기관으로 확산되는 것을 방지하고 부동산 시장을 안정적으로 관리할 수 있는 정책 마련이 중요하다.

단기적으로는 미분양 주택 누증 해소, 부동산PF 관련 리스크 관리, 지역건설경기 활성화 등을 추진하되, 중장기적으로는 지역 건설업체 경쟁력 강화, 금융기관의 부동산 관련 리스크 점검, 공공차원의 안정적인 주택 공급 확대 등이 필요하다.

최근 제주지역 부동산시장 평가

(주택매매시장)

코로나19 영향이 나타나기 전부터 하락세를 보이던 제주지역 주택 매매가격은 2020.11월을 저점으로 반등하여 2022.7월까지 7.4% 상승하였으나, 2022.7월을 고점으로 하락 전환하여 2023.12월까지 3.2% 하락하였다.

타 지역의 주택가격과 비교하면 전국이 2019년 8월을 저점으로 상승세를 보인 데 반해 제주지역은 코로나 19 충격으로 지역경기가 위축되면서 상승시점이 15개월 정도 늦었고, 상승기간 중 누적상승률도 전국 평균(16.9%)에 비해 낮았다.

하락기의 경우 전국은 고점 대비 8.8% 하락 후 2023.6월을 저점으로 반등한 데 반해, 제주는 아직까지 하락세가 지속되고 있다. 이와 같이 코로나19 이후 제주지역 주택가격 흐름이 전국과 다소 상이한 것은 경기상황, 주택수급 등 기초여건 외에 주택정책 변화에도 일부 기인한다.

제주지역 주택가격이 2021년 들어 다른 지역보다 뒤늦게 상승한 것은 부동산 규제 지역 지정이 전국으로 확대된 가운데, 규제 대상1)에서 제외된 제주지역으로 투자자금이 다시 유입된 영향이 있었다.

반면 2023년 하반기 들어 수도권을 중심으로 주택가격이 반등한 반면, 제주지역의 하락세가 지속되고 있는 것은 수도권 주택규제 완화2)로 비규제지역으로서의 이점이 약화되었기 때문이기도 하다.

주택유형별로는 아파트가 제주지역 매매가격 등락을 주도하는 모습을 보였다.

아파트는 코로나19 이후 상승기 중 20.2% 오르고 하락기 중 7.1% 내려 전체 주택기준보다 변동폭이 컸다. 반면 제주지역에서 주거비중3)이 높은 연립ㆍ다세대와 단독ㆍ다가구 주택은 아파트 대비 가격 등락이 크지 않은 상황이다.

코로나19 이전과 비교하면 아파트는 최근 가격 하락에도 불구하고 2019년초 수준을 5.7% 상회하는 반면, 연립‧다세대 주택은 5.4% 하회하였고, 단독‧다가구 주택은 약보합 수준(-2.2%)을 보이고 있다.

행정구역별로 보면 제주시가 서귀포시보다 2021년 이후 상승폭이 큰 모습을 보였다. 이에 따라 2023년 11월 기준 제주시는 2019년초 가격 수준을 소폭 상회하고 있으며, 서귀포시는 2019년초 가격 수준을 지속해서 하회하고 있다.

매매거래량은 주택가격에 선행하며 유사한 흐름을 보였다. 2021년 상반기까지 아파트를 중심으로 증가하였다가, 2021년 하반기 이후에는 감소세를 지속하였으며 2023년에도 낮은 거래량이 지속되었다.

거래량은 21년 하반기 이후 감소세를 보이다가 23년에는 낮은 거래량 수준 지속

제주지역 가구의 주택유형별 비중은 단독 44.5%, 아파트 25.7%, 연립·다세대 19.7% 순이었다. 반면 전국은 단독 29.6%, 아파트 51.9%, 연립·다세대 11.4% 순으로 나타났다.

2023년 들어 전국이 주택규제 완화, 특례보금자리론 도입 등에 힘입어 거래량이 다소 회복된 것과 달리, 제주지역은 거래량이 크게 감소4)하여 주택시장 회복세가 상대적으로 부진한 것을 확인할 수 있다. 주택유형별로 보면 연립ㆍ다세대와 아파트 거래 비중이 가장 높고5) 거래량의 변동성 역시 가장 큰 모습이다. 아파트 및 연립ㆍ다세대 거래량은 2021년 하반기 이후로, 단독ㆍ다가구 거래량은 2022년 상반기 이후 감소하다가 2023년 들어서는 낮은 수준을 지속하였다. 동 지역 및 읍면 지역별로 살펴 보면 동 지역은 아파트 및 연립ㆍ다세대 주택 거래 비중이 크고, 읍면지역은 단독ㆍ다가구 거래 비중이 크다.

임대차시장

주택 전세가격은 매매가격과 마찬가지로 2021년 이후 상승하다가 2023년 들어 하락세를 보이고 있다. 월세가격은 전세가격과 비슷한 움직임을 보였으나, 2023년 중 하락폭이 전세 하락폭에 비해 미미하였다.

제주지역 주택거래량은 2023년(1~11월 기준)에 22.1% 줄어 전국 행정구역 중 가장 감소폭이 컸다. 전국은 같은 기간 중 7.7% 증가하였다.

주택유형별 매매거래 비중(2019~23년 기준)은 연립·다세대가 38.3%, 아파트가 37.5%, 단독·다가구 24.2% 순이다.

전세대출금리(예금은행 신규취급액 기준)는 2020년말 2.58%에서 2022년말 5.16%로 크게 상승했다. 다만 2023년 들어서는 소폭 하락하였다.(20년말 2.58% → 21년말 3.40% → 22년말 5.16% → 23.11월말 4.4%)

전세계약 만료 후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 등기사항증명서에 임차권을 등록하여 계약기간 만료후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 이러한 등기명령 신청건수가 제주지역에서도 2023년에 크게 증가했다.

한편 전세시장에서는 시세확인 등이 용이하여 전세사기 위험이 상대적으로 낮은 아파트 거래가 증가한 것으로 나타났다.

2022년 하반기 이후 주택시장이 하락세를 이어가면서 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘역전세’와 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’가 전국적으로 크게 늘어났다. 역전세와 깡통전세의 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐만 아니 라, 향후 임대인이 보증금 상환 부담으로 보유주택을 매도할 경우 주택가격 하방압력으로 작용한다.

제주지역 주택 분양시장은 코로나19 이후 주택가격 반등과 함께 분양물량이 2022년에 큰 폭으로 증가하였으나 청약수요가 부진하면서 2023년에는 상당폭 감소하였다.

한편 미분양 물량은 2021년말 836호에서 2023년 11월 2,510호로 빠르게 증가하였다. 다른 지역과 비교하면 2022~23년 분양물량 중 미분양된 주택 비중이 제주지역은 37.1%로 대구 다음으로 높아 분양시장의 침체 정도가 컸음을 알 수 있다.

또한 전국적으로 2023년 들어 미분양주택이 완만히 감소하고 있는 것과 달리 제주지역은 2023년에도 증가세가 이어졌다. 특히 공사가 끝나 사용승인이 났음에도 분양되지 못한 ‘준공후 미분양주택’의 경우 입지나 상품성이 부족해 ‘악성’으로 분류되는데, 제주지역은 그 비중이 39.7%로 전국 평균(17.5%)을 크게 상회한다.

미분양주택 증가는 수요 대비 공급이 과잉상태이거나, 분양가격이 주변시세보다 높은 경우에 발생할 수 있다. 제주지역은 분양물량이 2019~21년중 평균 1,239호에 서 2022년 3,309호로 크게 증가하기는 했으나 2023년에는 1,221호로 감소하였고, 세대수 대비 분양물량이 타지역 대비 낮은 편13)임을 감안하면 미분양주택 누증문제는 공급부담보다는 수요위축 영향이 크다고 볼 수 있다.

실수요의 경우 2022년 하반기 이후 기존 주택가격은 하락한 반면, 분양가격은 공사비 상승 등으로 빠르게 상승함에 따라 청약유인이 약화되었다. 또한 지역외 거주자의 투자유인도 금리상승, 대출규제 등으로 자금차입 여건이 악화된 가운데, 2023년 들어서는 수도권과의 규제 차이가 해소됨에 따라 감소하였다. 실제로 최근 지역외 거주자의 제주지역 아파트 매입물량 및 비중은 2021년 상반기 정점을 찍은 이후 하락하여, 최근까지 낮은 수준이 지속되고 있다.

제주지역 미분양 주택 특징을 살펴보면, 지역별로는 읍면지역에 주로 위치해 있으며 주택규모별로는 대형평수 비중이 타 지역 대비 크다. 제주도 미분양 주택 중 읍면지역 비중이 69%(제주시 41%, 서귀포시 28%, 23.10월말 기준)로 동지역보다 높다. 읍면지역내 미분양주택 분포를 보면, 도민 수요보다는 지역외 거주자의 세컨드 하우스나 영어교육도시 관련 수요가 많은 지역에 집중되어 있다.

또한 미분양 지속 가능성이 큰 ‘준공후 미분양물량’의 경우는 서귀포시에 67.5%가 분포해 제주시 32.5%를 크게 상회했다. 한편 주택 규모별 미분양 현황을 살펴보면, 대형평수(85m² 초과) 비율이 타 지역 대비 높은 편인데, 동 물량은 실수요 매력도가 낮고 분양가가 높아 미분양 누증이 장기화될 위험이 있다.

지역별 세대수(2022년) 대비 분양물량(2022~2023년) 비율이 제주는 1.3%로 서울(0.8%), 경북(1.0%) 다음으로 낮았다.

미분양 주택(23.10월 기준)이 제주시(1,550호)가 서귀포시(973호)보다 많은데도 준공 후 미분양 주택의 경우는 서귀포시(584호)가 제주시(417호)보다 더 크다. 이는 미분양 주택 중 준공 후 미분양 주택 비중이 제주시는 동지역 39.3%, 읍면지역 21.4%로 크지 않은 반면, 서귀포시는 동지역 100.0%, 읍면지역 41.9%로 매우 높은 데 기인한다.

제주지역의 고분양가 요인

제주지역 m²당 분양가격은 2023.11월 기준 780만원으로 서울(1,034만원)에 이어 두 번째로 높고, 전국 평균(518만원)의 약 1.5배 수준이다. 이러한 고분양가는 분양가의 구성요소인 건축비와 대지비가 타 지역 대비 높다는 점에 우선 기인한다. 섬 지역 특성상 추가 물류비용이 발생해 건축비가 타 지역에 비해 높으며, 대지비 역시 경기도를 제외하고서 는 8개도 중 가장 높은 수준이다.

한편 제도적인 측면에서도 높은 분양가의 원인을 살펴볼 수도 있다. 제주지역은 비규제지역으로 민간택지 분양가상한제가 적용되지 않았고, 분양가 심사 권한을 갖는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도로부터도 제외되었다.

이러한 고분양가 요인이 2021년 이후 수도권 규제 강화로 외지인 수요가 증가하던 상황과 맞물려 분양가 상승폭(67.8%)이 타 지역보다 크게 나타났다.

주택 매매시장은 수요 측면에서는 당분간 매수세 회복이 제한적일 것으로 예상된다.

현재 소득 대비 주택가격(PIR) 및 주택 구입시 원리금 상환부담 수준이 여전히 높은 반면, 고용ㆍ임금 등 가계소득 여건은 개선폭이 크지 않을 것으로 보여 당분간 실수요 회복세는 부진할 것으로 예상된다.

2023년 초 실수요자 대출규제 완화로 제주지역도 생애 최초 주택매수자가 늘어나는 등 실수요가 반등하였으나, 정부의 가계부채 관리가 강화17)됨에 따라 다시 약화되는 모습이다.

이에 따라 최근 주택가격전망 관련 심리지수가 하락 전환하면서 가격상승 기대가 약화되고, 주택매도 물량도 재차 확대되고 있다. 아울러 외지인 수요도 서울 등 수도권의 규제완화로 투자자금 유입 회복세가 제한적일 전망이다.

최근 제주지역 주택가격은 하락폭 둔화 흐름이 약화 되고 있어 향후 수요 여건을 고려하면 당분간 하방압력이 지속될 것으로 보인다.

한편 실수요와 투자수요에 모두 영향을 미치는 대출금리와 대출규제 등 차입여건은 불확실성이 큰 상황이다. 대출금리는 최근 하락세를 보이고는 있으나 여전히 높다.

정부는 실수요자의 주택구입 부담 완화를 위해 2023년 들어 특례보금자리론을 출시(2023.1월), 생애 최초주택 구매 시 LTV(담보인정비율) 80% 허용, 취득세 감면(200만원) 등 주택금융 규제를 완화했으나, 이후 가계부채가 증가세가 크게 확대됨에 따라 50년 만기 주택담보대출 판매기준 강화, 일반형 특례보금자리론 공급 중단 등 가계부채 관리 방안을 발표하였다. (23.9.13일)

제주지역 주택 매물량(부동산 정보업체 아실)은 2022년 중반 이후 매수세 약화로 증가세가 지속되다가 2023년 하반기 들어 매수심리 개선과 함께 소폭 감소했었다. 그러나 최근 가격상승 기대감이 약화되면서 매물수준이 재차 확대되는 추세이다. (22.6월 920 → 23.5월 1,635 → 8월 1,528 → 12월 1,898)

정부는 도심 주택공급 확대를 위해 재건축ㆍ재개발 규제 완화, 1기 신도시 재정비 계획 등을 발표(24.1.10일)하였는데 서울 등 수도권 투자심리 개선에 영향을 줄 것으로 보인다.

제주 주택매매가격은 2023.3/4분기 이후 하락률이 완만하게 둔화되는 흐름으로 보였다.(전분말기 대비:23.1/4 –1.0% → 2/4 –0.8% → 3/4 –0.3%→ 4/4 –0.2%) 다만 월별로 보면 하락폭이 11월 이후 소폭이지만다시 확대되었다.(전월 대비 : 10월 –0.05% → 11월 –0.07% → 12월-0.11%)

주택담보대출 금리의 지표금리가 되는 코픽스(단기, 변동형 금리), 은행채 5년(장기, 혼합형 금리)가 미연준 금리인하 기대를 반영하여 최근 하락하였다(코픽스 : 23.10월 3.97% → 11월 4.00% → 12월 3.84%,은행채 5년물(AAA) : 23.10월말 4.77% → 11월말 4.17% → 12월말 3.71%)은 수준이며 향후 경로는 해외 및 우리나라의 통화정책 기조 변화, 은행 대출태도 등에 영향을 받을 것으로 보인다

. 하반기로 갈수록 금융여건이 점차 완화되고 가계대출금리의 완만한 하락압력이 예상되나, 매수심리 회복 정도는 정부의 가계대출 규제 정도22) 등에 따라 달라질 수 있다.

주택 공급 측면에서는 2023년중 인허가ㆍ착공 호수가 크게 감소하였고 자금 조달 등 공급여건도 우호적이지 않아 향후 분양 등 주택공급 감소세가 이어질 것으로 예상된다. 2023년 1~11월중 주택 착공은 2,682호로 2019~22년 평균인 5,628호 대비 낮은 수준을 기록하였다. 이는 인허가 물량 감소 뿐 아니라 공사비용 및 금융비용 부담 등으로 사업환경이 악화되면서 착공하지 않고 관망 중인 사업장들 이 많아졌기 때문으로 파악된다.

주택사업자를 대상으로 조사하는 분양전망지수 역시 2023년 하반기 이후 하락 추세를 보여 신규사업추진 위축을 시사하고 있다.

이에 따라 제주지역의 2024년 분양물량은 2023년 대비 감소하면서 과거 평균 수준을 상당폭 하회할 것으로 전망된다.23) 이러한 신규주택 공급 축소는 수요 부진으로 인한 주택가격 하락세를 완화시키는 요인이지만 분양가격이 높아 그 효과는 제한적일 수 있다. 한편 미분양 주택은 향후 분양계획물량 자체가 감소하면서 증 가폭은 제한적인 것으로 판단된다.

다만 높은 분양가 수준 및 수요 부진으로 인해 분양물량(기존 미분양 + 신규분양) 해소가 지연된다면, 미분양 물량 수준이 감소하기까지는 상당기간이 소요될 것으로 보인다.

2024년 주택금융 정책을 보면 금융위는 스트레스 DSR 도입(변동금리 대출에 대한 DSR 대출 한도 산정시 금리상승 가능성을 고려하여 가산금리 부과), 기존 DSR 미포함 상품(전세자금 이자, 예적금 담보대출 등) 편입을 계획하고 있어 차입여건이 제약될 수 있다. 반면 정책금융 공급은 특례보금자리론(일반형)이 폐지되어 2023년보다는 축소되겠으나 신생아 특례대출이 도입되어 2020~22년 수준은 상회할 것으로 예상된다.

제주지역 2024년 아파트 분양계획(부동산 114 기준)은 2024년 728호로 23년 1,024호 및 5년 평균(19~23년)1,243호 대비 낮은 수준이다. 다만 도시공원 민간특례사업 분양시점에 따라 분양규모가 증가할 수 있다.

2023년 11월말 미분양주택 2,523호와 2024년 예상분양물량(2023년 분양물량의 70%인 850호)을 합산한 전체 분양가능물량 3,373호에, 2022~23년중 평균 분양물량 소진율 32%를 적용할 경우 2024년말 미분양물량은 2,293호로 소폭 감소할 것으로 예상된다.

반면 2023년 분양물량 소진율 13%가 지속된다면 2024년말 미분양물량이 2,934호로 확대될 수 있다. 다만 이러한 미분양물량 예상은 시행사의 분양가 할인 등 해소 노력, 매수심리 회복세 등에 따라 달라질 수 있다.