최근 전국적으로 급격한 공시가격 인상에 대한 국민들의 고통과 불안이 확산되고 있는 상황 속에서 제주특별자치도(원희룡 도지사)와 서울 서초구(조은희 구청장)가 4월 5일(월) 국민의힘 중앙당사에서 공동기자회견을 열고, 정부에 투명한 공시가격 산정 근거 공개와 전면 재조사, 공시가격 동결, 지자체로의 공시가 결정권 이양 등을 강력하게 건의했다.

제주도와 서초구는 지난달 정부의 공동주택 및 개별주택 공시가격 발표이후 자체적으로 공시가격검증센터 및 검증단을 통한 전면 재조사와 검증을 실시했다. 조사 결과, 서민들의 삶에 막대한 영향을 끼치는 정부의 공시가격 산정은 원칙 없이 고무줄 잣대에 의해 허술하게 산정된 불공정하고 명확하지 않은 깜깜이 공시가격임이 다시 한번 명백히 밝혀졌다.

◆제주도의 공시가격 검증 오류 사례

1. 고무줄 공시가격, 기준없이 오르고 내려

⇒ 국토교통부가 공시한 제주도 공동주택 7채중 1채는 엉터리, 같은 아파트 같은 동에서 앞집은 오르고 옆집은 내린 공시가격 기준없는 공시가격 상승, 제주도만의 일은 아닐 것

제주특별자치도 소속 제주공시가격검증센터는 지난 3월 15일 국토교통부가 공개한 ‘2021년 공동주택 공시가격’을 분석한 결과, 같은 아파트단지 같은 동에서 한 라인만 공시가격이 올라가거나 내려가는 사례들을 발견했다.

또 일부 아파트에서는 한 개 동만 공시가격이 상승하고, 다른 동은 모두 공시가격이 하락했다.

지역요인, 물리적 특성이 모두 동일한 아파트 각 세대들에 대해서 공시가격은 달라질 수 있지만, 작년 대비 상승률이 달라질 수는 없다. 조사산정자의 전문성이 우려되는 지점이다.

2. 같은 아파트단지에서 공시가격 상승률 격차 30%에 달하기도 ⇒ 같은 단지 내 아파트에서 공시가격이 어떤 동은 30% 상승, 어떤 동은 0%.

한 아파트에서 앞동은 오르고 옆동은 안오른 공시가격, 층별로도 다르게 올라 공시가격의 공정성 허물어졌다.

또한 같은 아파트 단지에서 동별로 상승률이 30%나 차이나는 경우다 다수 발생하여 공동주택 공시가격을 신뢰하기 어렵다고 판단된다.

3. 서민주택에 집중되는 공시가격 오류, 급격한 공시가격 상승도 집중발생 ⇒ 아파트 보다는 빌라, 대형보다는 소형, 고가보다는 저가에 집중된 오류

힘없는 서민들의 주택에 더 집중된 오류와 공시가격 상승 지역 주민의 납세자권리 보호에 지방자치단체가 나서야

오류는 빌라, 소형, 저가의 서민주택에 특히 집중되어 있으며, 이는 공시가격 현실화로드맵이 “집값 잡는 보유세 개혁”이 아니라 “서민 잡는 보유세 개혁”으로 변질되고 있다는 것을 보여준다.

4. 제주도 납세자의 1/6은 공동주택 공시가격 10% 초과상승 ⇒ 국토부는 제주도 공동주택 공시가격 상승률을 평균 1.72%로 발표하였으나, 제주도 납세자 1/6는 10% 초과 상승, 제주도 납세자 1/3은 1.72% 초과 상승했다.

제주공시가격 검증센터에서 2021년 공동주택 공시가격 상승률을 분석한 결과, 제주도 전체 공동주택의 1/3이 국토교통부 발표 공동주택 공시가격 상승률(1.72%)을 초과하여 상승한 것으로 나타났다.

* 제주도 전체 공동주택 14,4167호 중 37%에 해당하는 53,517호가 국토교통부 발표 2021년 제주도 공동주택 공시가격 상승률 1.72%를 초과하여 상승한 것으로 나타났음

제주도 전체 공동주택 중 18%는 공시가격 10%이상 상승했다.

* 상승률 10%를 초과하는 공동주택은 25,785호로, 이는 제주도 전체 공동주택 중 17.9%에 해당함

다음 그림은 공동주택 공시가격의 2020년 대비 2021년 상승률을 그린 것으로서, 그림에서 보는 바와 같이, 1.7%이상, 11.7%미만 상승한 공동주택은 35,707호에 달하며, 11.7%이상 21.7%상승한 공동주택도 8836호에 달한다.

세종시 공동주택 공시가격 상승률이 70.68%로 전국 최고라는 것이 이슈가 되고 있으나, 제주도민 개개인의 주택을 살펴보면, 제주도에서도 70%를 초과하여 상승한 주택들이 다수 존재한다.

* 그림에서 보는 바와 같이, 71.7%초과 81.7%미만으로 상승한 공동주택은 71호에 달하며, 그 이상 상승한 주택들도 있다.

이는 공시가격의 급격한 상승이 세종시만의 문제가 아니며, 제주도 및 전국의 국민들에게 일어나고 있다는 것을 의미한다.

* 부동산시장의 급격한 변화가 없었음에도 불구하고, 공시가격이 근거 없이 상승하고 있다.

5. 서민주택에 집중되는 공시가격 급상승⇒ 공시가격의 급격한 상승, 저가주택에 집중되어 있다.

다음 사례에서 보는 바와 같이 주로 서민들이 거주하는 빌라에 집중하여 공시가격이 상승하였으며, 이 지역에는 어떠한 개발호재도 존재하지 않는다. 그러나 공시가격은 급격히 상승했다.

6. 현장조사 부실, 공동주택에서도 발견⇒ 총 11개의 공동주택은 주택이 아닌 숙박시설로 밝혀졌으며, 공동주택으로 과세가 되고 있어 한국부동산원의 현장조사 부실을 명백히 나타내고 있다.

제주공시가격 검증센터 조사 결과, 총 11개의 공동주택은 주택이 아니라 숙박시설인 것으로 밝혀졌다. 즉 현재 펜션 등 숙박시설로 영업 중임에도 불구하고 공동주택으로 과세되고 있다. (참고 자료 1)

 

공동주택        공시가격 분석표 1

소재지           제주시 00읍 000-000

위치 및 전경

이는 현장에 가보기만 해도 알 수 있는 것인데, 수년간 공동주택 공시가격으로 공시되고 있는 것으로 밝혀져, 한국부동산원의 현장조사 부실은 오랜 기간 지속되어 온 것으로 판단된다.

관광산업으로 유명한 강원, 인천, 충북에도 숙박시설로 의심되는 공동주택 공시가격 사례가 있을 것으로 판단되는 바, 전국 지자체에서 현장검증 조사가 필요한 것으로 판단된다.

7. 공동주택에서도 훈령·지침 위반 ⇒ 건축물대장과 현황조사 현황이 다른 경우 공시대상에서 제외해야 하는데도 이를 준수하지 않았다.

국토교통부가 발간한 「공동주택가격 조사산정업무요령」과 「국토교통부 훈령 제1232호」에 의하면, 건축물대장과 현장조사 현황이 명백하게 다른 경우 공동주택 공시대상에서 제외하도록 되어 있는 바, 이는 한국부동산원이 훈령과 지침을 준수하지 않고 있다고 판단된다.

지난 3월 17일 국토교통부는 제주공시가격 검증센터가 발표한 “표준주택 공시가격의 현장 부실조사”에 대하여“건축물대장과 현황이 다르면 건축물대장을 따라서 가격을 산정해도 된다.”고 해명한 바 있다. (참고자료 2)

rn러나 「공동주택가격 조사산정업무요령」에서는 건축물대장과 현황이 다르면, 공시대상에서 제외하라고 되어 있는 바, 이는 “건축물대장과 현황”이 다르면 “현황을 따라야”하며, 현황과 다른 표준주택들은 “표준주택 선정”에서 제외되어야 한다는 것이다. 그렇지 않다면, 국토교통부는“표준주택”과 “공동주택”의 조사산정 업무 방식이 다르다는 것인데 이는 납세자 조세형평성을 위배하는 업무방식이라고 할 수 있을 것이다.

◆서울 서초구의 공시가격 검증 오류 사례

감정평가사 및 부동산 전문가 등으로 구성된‘부동산 공시가격 검증단’이 관내 공동주택에 대한 현장 실태조사 및 거래가, 공시가 반영률 등을 종합 분석한 결과, 총 4가지 유형의 공동주택 공시가격 오류가 발견되었다.

1. 현실화율이 90% 이상인 경우⇒ 작년에 거래가 있었던 4천여호를 기준으로 실거래 대비 공시가격 현실화율이 90% 이상이 되는 세대가 총 208호로, 약 5%를 차지한다.

조사 결과 서초구의 여러 아파트 단지에서 거래가격보다 주택 공시가격이 높게 책정된 경우가 확인되었다.

관내 공동주택 125,294호 중 작년에 거래가 있었던 총 7,016건의 거래 중 지분 및 분양권 거래 등 특수한 거래를 제외한 실 거래 4,284건을 기준으로 면밀히 검증한 결과, 실거래가 대비 공시가격 현실화율 ▲ 80% 이상이 851호(약 19.8%) ▲ 85% 이상이 410호(약 9.6%) ▲90% 이상이 208호(약 4.8%) ▲100%이상이 136호(약 3%)를 차지하였다.

※ 이러한 현실화율을 서초구 전체 공동주택 125,294호로 적용해보면, 아래와 같이 추정해 볼 수 있다.

주로 신규 아파트이거나, 규모가 작아 거래사례가 적은 경우에 공시가격 현실화율이 가파르게 책정된 사례를 찾을 수 있었으며, 공시가격 현실화율이 국토교통부의 현실화 로드맵에 따른 평균 현실화율 보다 아주 높게 결정된 주택공시가격은 반드시 전면 재검토가 필요하다.

2. 전년 거래 발생으로 서민주택 공시가격이 100% 상승⇒ 빌라 등 기존의 거래사례가 없어 낮은 가격을 유지하다 실거래가 발생하자, 현실화율 반영을 위해 공시가격 100%이상 일시에 상승하였다.

그동안 거래가 없거나 드물었던 연립 및 다세대 등 서민 주택이 일시적인 거래 발생으로 갑자기 해당 가격이 공시가격에 반영되어 100% 이상 공시가격이 급상승하는 경우가 발생하였다.

서초구의 경우 평균 공동주택가격 상승률인 13.53%를 3배 이상 초과하는 주택이 총 3,101호인데, 그 중 대부분이 다세대와 연립 등 서민주택이다.

이는 보유세 상승 및 각종 복지혜택 탈락 등 서민 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 저가 서민 주택의 공시가격 급등은 지난 3년간의 거래사례의 평균으로 현실화율이 적용되어야 하며, 상한선에 대한 검토가 필요하다.

*2021년도 서초구 기초연금 대상자 1,426명 중 105명(7.3%)가 자격 중지가 예상됨.

(단위 : 백만원, ㎡, %)아파트명총 세대수준공년도면적

3. 임대아파트와 분양아파트의 공시가 역전 ⇒ 사회 소외 계층을 지원하는 임대아파트와 분양아파트의 공시가가 역전되어 임대아파트가 분양아파트 보다 더 높은 역전현상이 발생하였다.

준공년도와 평형이 비슷한 우면동 소재 LH 5단지 아파트(임대)와 인근에 위치한 서초힐스 아파트(분양)의 경우, 임대 아파트의 공시가격이 올해 53.9%나 상승하여 오히려 가격이 역전되는 현상이 발생했다.

※ 임대아파트 84㎡평형 250세대 공시가격 상승률 48%~55% 분양아파트 84㎡평형 522세대 공시가격 상승률 23%~27%

이는 임대아파트 소유주가 LH공사로 가격 상승에 대한 이의제기가 없을 것이라는 점과 향후 분양 전환 시 분양가를 높게 책정하기 위한 의도로 보여, 준공연도와 평형이 비슷한 동일 지역에 있는 임대아파트와 분양아파트간의 균형 있는 공시가를 위한 재검토가 필요하다.

4. 동일 아파트에 대해 종부세 대상 여부 엇갈려 ⇒ 같은 층, 같은 면적임에도 불구하고, 거래실적의 유무에 따른 차이로 종부세 대상 여부가 엇갈렸다.

반포 훼미리 아파트의 경우, 거래사례의 유무에 따라 101동과 102동의 공시가격 상승률이 달라 종합부동산세 대상 여부가 엇갈렸다.

동일아파트 같은 층, 같은 면적임에도 불구하고, 공시가(안)이 20%의 차이가 발생하여 공시가의 형평성과 신뢰성에 많은 의문이 들게 하며, 이러한 유형의 공동주택에 대하여는 반드시 재조사가 필요하다.